Сайт для детей старше шести лет


Предварительный договор купли-продажи недвижимости, залог, аванс

Ведь даже после того, как вы по всем правилам  выбрали квартиру и «железно» обо всем договорились, расслабляться не стоит! Нужно соблюсти определенные правила, чтобы сделка не сорвалась.

Кто-то утром встал не с той ноги...

Представьте, что после всей той работы, которую вы уже провели, а именно: проверили правоподтверждающие документы на объект, его  юридическую чистоту и техническую документацию, оценили конъюнктуру рынка, чтобы не прогадать с ценой продажи или покупки недвижимости. Затем договорились обо всем с заинтересованной стороной, пришли с документами в назначенное время и место и.... узнали, что покупатель (или продавец) просто не пришел на сделку. Почему? А почему бы и нет! Никаких обязательств по сути у него не имеется, а устные договоренности, как известно, легковесны. Как там в анекдоте: «Я хозяин своего слова. Хочу дам, хочу — назад заберу». Еще вчера вас уверяли, что все устраивает, а  уже завтра заявят, что жена передумала, муж запил, тёща изначально была против, захотелось продать подороже, предложили другие условия, другую цену,  внезапно деньги закончились, или просто кто-то утром встал не с той ноги. Как же сделать вторую сторону в прямом смысле ЗАИНТЕРЕСОВАННОЙ?  Для того, чтобы сделка прошла гладко и в последний момент не сорвалась по прихоти одной из сторон, нужно достигнутые на словах соглашения закрепить документально. Существует несколько способов если не окончательно устранить, то на порядок снизить риски срыва сделки.

Петр Киселев, директор агентства недвижимости «Профессионал»: «Надежный способ -  составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это позволит детально  оговорить все возможные условия предстоящей сделки и обезопаситься от немотивированного отказа от ее совершения. Нотариусы подходят к оформлению подобных сделок весьма серьёзно и ответственно.  Но, к сожалению, в последнее время граждане экономят на услугах нотариусов, тем самым увеличивая свои риски. Теряют же они в итоге гораздо больше даже по деньгам, не говоря уже об упущенном  драгоценном времени. Предварительный договор включает все существенные условия сделки, а также пункт о  штрафных санкциях по отношению к  недобросовестной стороне, которые будут применены в случае нарушения соглашений.

На практике распространен второй вариант «закрепления» сделки -  внесение определенной суммы денег в  качестве задатка или частичного платежа за понравившийся объект. Согдаситесь, все, что касается денег автоматически повышает ответственность сторон. Отмечу, что юридически задаток и чатичный платеж не одно и тоже,  здесь имеются свои нюансы. Задаток это способ обеспечения исполнения обязательств сторон совершить сделку, регламентированный  Гражданским Кодексом. Не стану раскладывать все, что касается задатка,  «по полочкам», всякий желающий может изучить ГК самостоятельно. Отмечу лишь самый  существенный момент: согласно закону, если сделка срывается по вине покупателя, то он задаток остаётся у продавца. Если виноват продавец, то он обязан не просто вернуть покупателю внесенный  задаток, а еще заплатить неустойку в размере, равном вносимому задатку. Такое соглашение требует обязательного письменного оформления, желательно, опять же, заверенного нотариально. Это соглашение может быть также и неотъемлемой частью предварительного договора.  Если дело дойдет до суда, то пострадавшей стороне будет проще доказать свою правоту. Конечно, в том случае, если соглашение о задатке составлено грамотно и соответствует всем требованиям законодательства.

Но на практике, опять же из-за стремления сэкономить на оформлении документов чаще всего вносится не задаток, а так называемый "аванс".  Надо понимать, что это лишь своего рода ознаменование серьезности намерений. Правовая природа аванса до конца не изучена, поэтому юристы используют термин "частичный платёж". Так как если сделка не состоялась и квартира по какой-то причине не продана,  частичный платеж за нее возвращается в обязательном порядке. Причины срыва сделки в данном случае значения не имеют.  Но даже такой вариант с внесением частичного платежа за понравившийся объект все же лучше, чем вообще ничего. Это хоть и не дает абсолютной гарантии, все же дисциплинирует участников сделки. К тому же на рынке недвижимости существует правило - после внесения частичного платежа квартиру снимают с продажи и не предлагают никому другому. По крайней мере добросовестные агентства так поступают.   Если же покупатель лишь устно выразил свое желание купить объект, он должен быть готов к тому, что показы продолжатся и кто-то другой  успеет  авансировать данную квартиру.

Конечно, лучше действовать через агентство недвижимости в любом из предложенных вариантов. При этом надо очень внимательно отнестись к выбору агентства (эту тему мы обсудим отдельно) и изучению договора, обеспечивающего приобретение квартиры.  Нужно предусмотреть все возможные последствия, при наступлении которых сделка может не состояться, и только после этого вносить частичный платеж.
Изучая договор, не смущайтесь задавать вопросы. Как показывает жизненный опыт, самое важное в документах написано "мелким шрифтом на пятнадцатой странице в правом нижнем углу вверх ногами". Являясь членом комиссии УПН по этике и  соблюдению профессиональных стандартов,  могу сказать определённо, что большинство дел, рассматриваемых Комиссией, как раз касаются споров по возврату авансов.  Если обе стороны имеют своих профессиональных представителей, то в случае срыва сделки и  последующего «разбора полетов», риэлторы  будут отстаивать интересы своих клиентов. Понятно, что агентство покупателя всегда заинтересовано в полном возврате частичного платежа, а агентство продавца в возможности взыскания в пользу клиента неустойки за возможный срыв сделки».

Самостоятельно вносить частичный платеж, договорившись с продавцом «между собой» без свидетелей вообще не стоит. Без сопровождения этого этапа сделки опытным агентом можно быстрее всего потерять свои деньги.

Назидательная история из жизни. Запойная....

Игорь Скоробогатов решил воспользоваться снижением цен на недвижимость и используя накопленные ранее сбережения, поменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Он заключил договор с агентством недвижимости, которое обязалось провести обмен с доплатой. Одновременно проводились показы 1-комнатной квартиры и подыскивался подходящий вариант с «двушкой». Игорю понравилась квартира, которая находилась неподалеку от его работы. Он решил остановиться на этом варианте и сообщил свое решение агенту. Агент предупредил клиента, что квартира хоть и чистая в юридическом смысле, все же  имеет один минус — ее жильцы супруги Мирошкины «накопили» долг по коммуналке в размере аж 30 тысяч рублей! Собственно, продают квартиру с целью погасить этот долг и ряд других личных долгов. Игоря  это не особенно напугало. Чтобы квартира «не ушла», в качестве аванса Игорь внес 50 тысяч рублей. Планировалось, что из этих денег Мирошкины  погасят коммунальные платежи. Все было офомлено документально.  Через неделю на квартиру Игоря нашелся покупатель. Одновременно агент Игоря сообщил, что долги по коммуналке действительно ликвидированы, но... собственники 2-комнатной квартиры  внезапно отказались от сделки. При этом возвращать аванс не спешат. Активно «обмывают» погашение долга, на все вопросы отвечают дружным пением известного шлягера «Лучшие друзья девушек — это бриллианты».  Игорь был в большой тревоге. Во-первых, срывалась сделка, во-вторых, было не ясно, удастся ли вернуть деньги! Интересы Мирошкиных также представляло агентство недвижимости. В итоге именно это агентство из своих собственных средств  вернуло Игорю деньги, внесенные им в качестве аванса за 2-комнатную квартиру .  Игорь немного погодя выбрал другое жилье, благо предложений на сегодня немало, а цены не растут каждый день, как это было раньше. Так что для Игоря все прошло без существенных потерь. Уже когда Игорь получал свидетельство о собственности в ФРС, он случайно встретился с агентом Мирошкиных, который поведал, что их горе-клиенты пировали почти неделю, потом протрезвели, раскаялись, пришли с повинной в свое агентство, так что дело до суда не дошло. На днях возобновляются показы их квартиры. История не самая печальная. Игорю повезло, что и его интересы, и интересы контрагента представляли добросовестные профессионалы, которые смогли без потерь урегулировать  сложную ситуацию.

Урок № 5: Чтобы снизить риски срыва сделки необходимо оформить документально достигнутые соглашения одним из существующих на практике способов (по возможности заверить у нотариуса). Лучше доверить этот этап сделки опытному агенту.  В любом случае внимательно изучить договор. Не вносить частичный платеж за квартиру без составления договора, оформления необходимых документов о передаче денежных средств и свидетелей.
 
Юлия Зиберт, автор благодарит за помощь в подготовке материалов: Петра Киселева, директора агентства недвижимости «Профессионал».

Недвижимость: наследство и завешание, дарение, аренда, ипотека

Недвижимость по завещанию. Дарение и завещание - отличия сделки. Консультация нотариуса.

Как наследуется квартира, купленная в ипотеку? Консультация нотариуса.
Наследство, дарение, аренда. Чья собственность? Консультация риэлтора.
Риски при покупке квартиры: юридическая чистота объекта недвижимости. Консультация риэлтора.
Риски при покупке квартиры: кадастровый паспорт квартиры, узаконена ли планировка? Консультация риэлтора.
Риски при покупке недвижимости: просмотры квартиры, как организовать? Консультация риэлтора.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости, залог, аванс. Консультация риэлтора.
Риски при продаже квартиры: показывали одно - а продали другое? Консультация риэлтора.
Безопасные расчеты при покупке и продаже недвижимости. Консультация риэлтора.
Приватизация, прописка. Прописан, но не собственник.
Жилищные вопросы: сделки с участием несовершеннолетних
Нотариальная палата Свердловской области
 
 
© 2005-2017 год. Интернет-журнал для родителей "Ека-родители"- www.eka-roditeli.ru.
Журнал зарегистрирован в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций в качестве электронного СМИ. Эл № ФС77-46940 от 14 октября 2011 года. Проект компании ООО "Лаборатория творческих проектов".

Инитернет журнал о беременности, здоровье, развитии, воспитании и образовании детей.

По вопросам размещения рекламы обращайтесь: laboratoria_05@mail.ru. тел. 8-912-66-151-24, 8-902-87-501-35.
Полное или частичное использование материалов без согласия редакции запрещено.
Яндекс.Метрика