Сайт для детей старше шести лет


Риски при покупке квартиры: юридическая чистота объекта недвижимости

Во-первых,  вопрос о собственности является решающим. Поскольку исключительно собственник имеет право не только пользоваться, но и распоряжаться своим имуществом. Для того, чтобы результат совпал с вашими планами,  совершая любые сделки с недвижимостью (покупая, продавая, арендуя и т.д)  нужно выяснить, кому на законном основании принадлежит собственность в настоящий момент,  а также уяснить, кто после совершения сделки  станет новым собственником недвижимости. 
Если вы думаете, что выясненный  вопрос о собственности снимает все  дальнейшие риски, то ошибаетесь. Итак, урок второй, тема: «Юридическая чистота объекта».

Чистота - залог здоровья

Петр Киселев, директор агентства недвижимости «Профессионал»: «Наши клиенты почти все знают, что означает «чистота объекта». Они  понимают, что речь идет не о том, насколько хорошо хозяйка вымыла полы перед просмотром квартиры, а об юридической прозрачности сделки, (а так же  предыдущих сделок), совершенных с данной недвижимостью. Ведь даже случайные досадные ошибки , равно как и  намеренные «подтасовки» фактов,  допущенные участниками сделки  могут привести к утрате права собственности на недвижимое  имущество. Прозойдет это, если суд признает факт нарушения прав других граждан и вынесет решение о признании сделки ничтожной. В таком случае добросовестный приобретатель вполне может остаться и без денег, и без жилья.  Это настоящая трагедия, люди в таких ситуациях теряют не только большие средства, но и здоровье.  Так что расхожая фраза «Чистота — залог здоровья» в данном случае звучит практически в буквальном смысле.

В идеале нужно досконально изучить вопрос юридической чистоты объекта.  Выяснить, кто и когда жил в квартире, куда выписался. Уточнить, были или нет в данной квартире прописаны несовершеннолетние граждане, кто участвовал в приватизации, нет ли кого-то, кто в настоящий момент находится «в местах не столь отдаленных», кто вступал в наследство, кто от него отказался,  и так далее. На практике  100%  гарантий в отношении вторичного жилья вам не даст никто.  Сведения теряются и искажаются иногда в силу банальной утраты документов, иногда потому, что кто-то намеренно «изъял» нужную информацию. А порой виной всего оказываются  законодательные  пробелы.   Ибо в нашей стране с ее юридическими казусами многое до сих пор остается спорным. Только если вы являетесь первым владельцем недвижимости, покупаете квартиру в новостройке,  вы можете быть уверены, что негативной «истории» у квартиры нет.  (Правда, с новостройками возникают свои риски, но об этом в другой раз.) Осторожно нужно относиться и к вариантам, когда дело касается граждан, которые сохраняют право пользования жильем, как члены семьи собственника. В таком случае квартиры новый владелец не лишится, но соседство с чужими людьми ему тоже вряд ли понравится. Это могут быть  люди, отказавшиеся в своё время от приватизации жилья, но не от права в нём проживать. Либо граждане, подарившие своим родственникам жильё, но тоже не отказавшиеся от права пользования, т.к. это жильё является их единственным местом проживания. Есть категория граждан, которые  «выписаны» из квартиры, но сохраняют право пользования. Это относится к тем, кто отбывает срок наказания в местах лишения свободы, или находится в социально-медицинских учреждениях на лечении.Таким образом, при подготовке объекта недвижимости  к сделке, необходима тщательная экспертиза документов.

Риэлторы и юристы выясняют вопрос,  насколько безопасна сделка с тем или иным объектом, выуживая информацию из паспортных столов, опрашивая соседей, делая запросы в различные инстанции. За долгие годы работы уже срабатывает человеческий фактор и  основные  «информационные каналы» риэлторами, безусловно, наработаны. Но при этом до сих пор  право риэлторов на получение нужных сведений не закреплено законодательно. Факт, что статус специалиста по недвижимости в этом вопросе так и не определен,  создает для участников сделки  дополнительные риски, и даже играет на руку мошенникам. И в заключение - если уж специалисты с их опытом и знанием законов, наработанными источниками информации не всегда могут предусмотреть развитие событий, то самостоятельно простому смертному  предугадать откуда, грубо говоря,  «прилетит» вообще нереально. Утешает тот факт, что количество граждан, желающих отправиться в свободное плавание и испытать незабываемые ощущения при покупке «кота в мешке» с каждым годом все меньше».

Мы его теряем...

Когда специалисты говорят откровенно, то признаются — каждая вторая сделка с жильем несет для покупателя потенциальный риск утраты права собственности, так как может быть оспорена.  Существует ли способ обезопаситься? Да, это страхование титула. В таком случае страхуется не сама квартира,  а риск от  утраты права собственности на нее.  В случае, если возникнут претензии со стороны третьих лиц, и суд признает их права законными, страховая компания  должна будет выплатить своему клиенту оговоренную сумму. В  идеале на сумму страховых выплат гражанин просто  купит другое жилье. Поэтому занижать страховую сумму нет  резона. (Разумнее всего в качестве страховой суммы определить рыночную стоимость жилья.) Но тут возникает первая причина непопулярности титульного страхования — такая страховка значительно удорожает сделку.  Граждане предпочитают рисковать, вместо того, чтобы отдавать 1, 5% от стоимости квартиры (если речь идет о полном покрытии и сроке на три года). В год это получается 0,5 %. Правда если страховать титул на год, то и сумма страховых выплат будет меньше, но смысл при этом теряется. По статистике, именно в течение первых трех лет чаще всего возникают судебные тяжбы по поводу прав собственности на объект. Неверие в порядочность и добросовестность страховщиков – еще одна причина непопулярности страхования титула. При этом масса страховых компаний честны со своими клиентами, но общий фон недоверия портит им погоду. Примеры, когда клиенты судятся со страховыми компаниями, не желающими выполнять свои обязательства, ссылающимися на размытые неоднозначные пункты договоров, отбивают охоту страховаться от любых рисков. И поэтому чаще всего люди доверяют интуиции и опыту специалистов, сопровождающих сделку. Если такой специалист не советует покупать квартиру, то нужно ему верить и не смотря на «шоколадные» условия, стоит отказаться от покупки, предпочесть вариант хоть и менее привлекательный, но более надежный.

Назидательная история из жизни. Отцы и дети

Супруги Анищенко решили улучшить жилищные условия, продать свою 2-комнатную квартиру и купить 3-комнатную. Заключили договор с риэлторской фирмой, которая взялась осуществить обмен.  Они выбрали подходящую квартиру в своем же районе.  Формально с документами все  было в порядке. Но риэлтор, сопровождавший сделку, при проверке «истории» объекта, обратил внимание на тот факт, что первые владельцы квартиры, в 1993 году при приватизации не включили в число собственников своего ребенка.  И предупредил своих клиентов, что это может стать в дальнейшем причиной претензий со стороны  этого  лишенного собственности гражданина. Как такое могло произойти?  Дело в том, что в далёких 1992-х, 1993-х годах несовершеннолетних детей можно было не включать в состав собственников при приватизации, что нередко и случалось. А впоследствии был принят закон, который обязал включать детей в состав собственников и признал практику прошлых лет ущемляющей права несовершеннолетних граждан. И теперь подросшие «лишенцы»  вправе оспорить такие договоры приватизации, рассчитывать при продаже или мене жилья на свою долю, не смотря на то, что квартира наверняка уже не раз перепродавалась. Риэлтору довольно быстро удалось разыскать сына первых владельцев жилья, который,  как выяснилось, живет в фешенебельной новостройке, часть средств на ее покупку он получил от мамы и папы, и никаких претензий по поводу проданной когда-то родителями «хрущевки» предъявлять не собирается. О чем и был составлен документ, заверенный нотариусом. В нем значилось, что указанный гражданин согласен с продажей квартиры, знает все условия продажи, не возражает против такой продажи, и  в дальнейшем не будет оспаривать эту сделку в суде. Анищенко купили понравившееся жилье и поблагодарили риэлтора за бдительность. Но не каждая история заканчивается так мажорно. Случалось ведь, что  родители-алкоголики на заре приватизации фактически «пропивали» жилье. А  не включенные в приватизацию подросшие детки, осознав, что их в свое время фактически лишили законной собственности  инициируют судебные тяжбы с  неповинными в их проблемах нынешними собственниками квартиры. Герои нашей истории  поступили правильно, доверив проверку чистоты объекта профессионалу,  и последовав его совету: уладить спорный момент «на берегу»,  или же отказаться от покупки понравившейся квартиры.  Не пропустите следующий урок безопасности в ближайшем номере издания.
Урок 2: При сделках с недвижимостью особое внимание нужно уделить юридической чистоте объекта, для этого нужно обратиться за помощью к специалистам: риэлторам, юристам. По возможности застраховать титул, обратившись в стаховую компанию.


Юлия Зиберт, автор благодарит за помощь в подготовке материалов: Петра Киселева, директора агентства недвижимости «Профессионал».

Недвижимость: наследство и завешание, дарение, аренда, ипотека

Недвижимость по завещанию. Дарение и завещание - отличия сделки. Консультация нотариуса.

Как наследуется квартира, купленная в ипотеку? Консультация нотариуса.
Наследство, дарение, аренда. Чья собственность? Консультация риэлтора.
Риски при покупке квартиры: юридическая чистота объекта недвижимости. Консультация риэлтора.
Риски при покупке квартиры: кадастровый паспорт квартиры, узаконена ли планировка? Консультация риэлтора.
Риски при покупке недвижимости: просмотры квартиры, как организовать? Консультация риэлтора.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости, залог, аванс. Консультация риэлтора.
Риски при продаже квартиры: показывали одно - а продали другое? Консультация риэлтора.
Безопасные расчеты при покупке и продаже недвижимости. Консультация риэлтора.
Приватизация, прописка. Прописан, но не собственник.
Жилищные вопросы: сделки с участием несовершеннолетних
Нотариальная палата Свердловской области
 
 
© 2005-2017 год. Интернет-журнал для родителей "Ека-родители"- www.eka-roditeli.ru.
Журнал зарегистрирован в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций в качестве электронного СМИ. Эл № ФС77-46940 от 14 октября 2011 года. Проект компании ООО "Лаборатория творческих проектов".

Инитернет журнал о беременности, здоровье, развитии, воспитании и образовании детей.

По вопросам размещения рекламы обращайтесь: laboratoria_05@mail.ru. тел. 8-912-66-151-24, 8-902-87-501-35.
Полное или частичное использование материалов без согласия редакции запрещено.
Яндекс.Метрика